i종합부동산세

목차

▣종합부동산세 개요[종부세법]
▣주택에 대한 종합부동산세 과세표준[법8조]

▣합산배제[법8조 과세표준 2항 1호 2호, 령3조외]
- 합산배제 임대주택[종부령3조]
- 사원용주택 외[종부령4조]
- 주택 건설업자의 주택신축용 토지(조세특례제한법 제104조의 19)
- 향교재단 및 종교단체 과세특례(조세특례제한법 제104조의13)

▣세대의 범위[종부세법 8조, 시행령1조의2]
▣주택수 산정[종부세법 8조, 시행령2조의3]->
- 1세대1주택 판정시 주택수[법8조 과세표준]
- 세율적용시 주택수 계산[법9조 세율]

▣주택분 종합부동산세의 세율 및 세액[종부세법 9조]
▣주택분 종합부동산세의 공제할재산세액[종부법9조1항, 종부령4조의2 1항]
▣주택분 종합부동산세의 세액공제[종부세법9조 5항,6항]
▣주택분 종합부동산세의 세부담상한액[종부세법10조]
▣공동명의 1주택자의 납세의무 등에 관한 특례[법10조의2]
▣토지에 대한 종합부동산세 과세표준[법13조]
▣토지에 대한 종합부동산세 세율 및 세액[법14조]
▣세부담의 상한(토지)[법15조]
▣부과징수[종부세법16조]
▣결정과 경정[종부세법17조]

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▒ 종합소득세 개요

과세대상 구분

구분		재산의 종류	재산세	종합부동산세
건축물	주거용	주택(아파트,연립,다세대,단독'다가구),오피스텔(주거용) 별장¹⁾(주거용 건믈로서 휴향'피서용으로 사용되는 것) 일정 임대주택'미분양주택'사원주택'기숙사'어린이집용주택	과세 과세 과세	과세 0(x) x
건축물	기타	일반건축물(상가,사무실,빌딩,공장, 사업용건물)	과세	x
토지	종합합산	나대지,잡종지,분리과세가 아닌 농지'임양'목장용지등 재산세 분리과세대상 토지 중 기준초과 토지 재산세 별도합산과세대상 토지 중 기준초과토지 재산세 분리과세'별도합산과세대상이 아닌 모든 토지 주택건설사업자의 일정한 주택신축용토지	과세 과세 과세 과세 과세	과세 과세 과세 과세 x
	별도합산	일반건축물의 부속토지(기준면적 범위내의 것) 법령상 인'허가 받은 사업용토지	과세 과세	과세 과세
	분리과세	일부 농지'임야'목장요지 등(재산세만 0.07%과세) 공장용지 일부, 공급목적 보유 토지(재산세만 0.2%과세) 골프장,고급오락장용 토지(재산세만 4% 과세)	과세 과세 과세	X X X

1) 2023년 이후 별장 종합부동산세 과세대상 편입
별장에 대한 주택분 재산세 중과규정이 삭제되고, 별장이 주택분 종합부동산세 과세대상으로 편입됨
별장 재산세율 (중과세율)4.0% -> 일반세율 0.1~0.4%

부동산 유형별 참고 법령

과세대상		참고법령
주택		주택법2조(정의) 지방세법 106조(과세대상의 구분 등) 지방세법시행령 103조 (건축물의 범위 등) 지방세법시행령 112조 (주택의 구분) 건축법시행령 별표1
토지	종합합산	지방세법 106조(별도합산토지 및 분리과세토지 외 전부)
	별도합산	지방세법시행령101조(별도합산과세대상 토지의 범위)
	분리과세	지방세법시행령102조(분리과세대상 토지의 범위)

지방세법제104조(정의)
재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
3. “주택”이란 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.

주택법 제2조(정의)
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
2. “단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
3. “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

주택법시행령 제2조
(단독주택의 종류와 범위) 「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제2호에 따른 단독주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
1. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호가목에 따른 단독주택
2. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호나목에 따른 다중주택
3. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택

주택법시행령 제3조(공동주택의 종류와 범위)
① 법 제2조제3호에 따른 공동주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
1.「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 따른 아파트(이하 “아파트”라 한다)
2.「건축법 시행령」 별표 1 제2호나목에 따른 연립주택(이하 “연립주택”이라 한다)
3.「건축법 시행령」 별표 1 제2호다목에 따른 다세대주택(이하 “다세대주택”이라 한다)>

2023년 합산배제 안내문 [종부세법 8조 2항]

□ (신고개요) 2023년 종합부동산세 합산배제 및 과세 특례를 적용받고자 하는 납세자는 일정한 요건을 갖추어 9월16일(토)부터 10월4일(수)까지 합산배제 및 과세특례를 신고(신청)하여야 함 ○ 임대주택, 사원용주택, 주택신축용 토지 등은 합산배제 신고시 과세대상에서 제외되며, 일시적 2주택'상속주택;지방 저가주택 및 부부 공동명의 주택은 특례신청시 1세대1주택자 계산방식의 혜택을 적용받음
*기본공제 12억원, 연령 및 보유기간에 따라 세액공제 최대 80% 적용
○ 기존에 신고(신청) 했으면 계속적용되므로 다시 신고(신청)하지 않아도 됨

□ (신고안내) 국세청(청장 김창기)은 올해 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 적용이 예상되는 7만여 명에게 신고(신청) 안내문을 발송하엿음
*합산배제3.9만명 , 일시적2주택 등 특례 1.7만명, 부부 공동명의 특례 1.6만명등 ○ (부부 공동명의 특례 취소) 올해는 기본공제금액 상향으로 부부 공동명의 특례를 통해 1세대1주택자 적용르 받는 것이 오히려 불리할수 있음.
*(개인)6억원→ 9억원, (1세대1주택자) 11억원→ 12억원
-국세청은 기존 특례 신청자가 불이익을 받지 않도록 올해 특례 적용이 불리한 납세자에게 기존 특례 신청을 취소하도록 안내문을 별도 발송하였음

□ (신고도움) 신고편의를 위해 합산배제 요건충족 여부 및 과세특례 적용에 따른 세액 모의계산 등 자가진단 서비스를 홈택스에서 제공함
* 임대주택 종류, 소재지, 취득시기 등 다양한 조건에 따라 합산배제 가능여부 달라짐

□ (유의사항) 일시적 2주택 특례로 1세대 1주택자 계산방식을 적용받은 경우 신규주택 취득일부터 3년 내 종전주택을 양도하지 못하면 경감받은 세액 및 이자상당가산액을 부담할수 있으니 신중히 신청해 주시기 바람
합산배제 신고제도

□ (대상물건) 전용면적 및 공시가격 등 요건을 갖춘 임대주택, 사원용주택 등과 주택건설사업자가 주택 건설을 위해 취득한 토지가 신고대상임
*자세한 요건은 참고2 참조
○ (임대주택) 과세기준일(6.1.) 현재 실제 임대하는 주택으로서 , 지자체 임대업등록과 세무서에 주택임대 사업자등록을 한 주택이 이에 해당함
※ 합산배제 신고기한 종료일 (10.4.)까지 임대업등록 및 ㅅ업자등록을 해야 합산배제 가능 - 올해 초 서울 강남'서초'송파'용산구를 제외한 전 지역은 조정대상지역에서 해제됨에 따라 종합부동산세 합산배제가 가능하게 되었음
※ 18.9.14. 이후 조정대상지역에서 신규 취득한 주택은 합산배제 불가능

납세자 소유주택 종부세 과세대상
거주택주택 → 종부세 과세
임대주택 (미등록) →
임대주택(임대등록) →합산배제 신고→ 종부세 과세제외
○ (사원용주택 등) 법령에서 정한 요건을 갖춘 사원용주택, 기숙사, 주택건설업자의 미분양주택, 주택건설 멸실목적 주택, 등록문화재 주택 등을 말함
○(주택 건설용 토지) 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일로부터 5년 내 주택법에 다른 사업계획의 승인을 받을 토지를 말함

□ (효과) 일정한 요건을 갖추어 종합부동산세 합산배제 신고를 하는 경우, 해당 주택 및 토지는 종합부동산세 과세대상에서 제외됨

□ (신고방법) 최초로 합산배제 신고를 하거나, 합산배제 대상물건을 추가하려는 경우에는 대상물건을 추가(과세대상 제외)하는 신고를 하면 됨
○ 기존에 합산배제를 신고한 납세자는 변동사항 (소유권 면적 등이) 없는 경우 , 계속 적용되므로 다신 신고할 필요가 없음, 다만 요건을 충족하지 못해 합산배제를 받을 수 없는 경우에는 제외신고(과세대상 포함)을 하여야 함

□ 지난해와 달라진 내용

○ 작년까지는 등록임대주택에 대해 건물과 부속토지 소유자가 다른 경우 건물만 합산배제 가능했으나, 올해부터는 공공성 있는 등록임대주택*의 경우 소유자가 다르더라도 부속토지 역시 합산배제를 적용받을 수 있음
*공공임대주택 또는 공공주택사업자 등이 소유한 부속토지 위에 지어진 민간임대주택
○ 공공주택사업자가 보유한 미분양된 분양전환공공임대주택에 대해 미분양일로부터 2년간 한시적으로합산배제를 허용함
○ 전통사찰 본존지 내 주택부속토지는 작년까지는 합산배제가 불가능했으나, 올해부터 합산배제*가 가능하게 되었음
*연간 토지사용료가 해당 주택부속토지 공시가격의 2% 이하인 경우에 한함
○ 작년까지는 공시가격 3억원 이하인 사원용주택이 합산배제 가능했으나, 올해부터는 공시가격 6억원 이하 사원용주택으로 확대되었음

과세특례신청제도

□ (부부 공동명의 1주택자 특례) 부부가 공동으로 1주택을 소유하고 있는 경우 특례 신청시 1세대 1주택자 계산방식을 적용받을 수 있음.
○(신청대상) 과세기준일인 '23년 6월 1일 현재 거주자인 부부가 공동으로 1주택만을 소유하고 다른 세대원은 주택을 소유하지 않아야 함
*국내에 주소를 두거나 183일 이상 국내에 거소를 둔 개인
○ (납세의무자) 부부 중 주택에 대한 지분율이 큰 자가 납세의무자가 되며, 지분율이 같은 경우에는 선택하여 신청할 수 있음.
○ (세제상의 차이) 특례 적용시와 미적용시 차이점은 아래와 같음

구분	특례적용('23.6.1.기준판단)	특례미적용
납세의무자	지분율이 큰 자 (같은 경우 선택)	각각 납세의무자
공제금액	12억원	각각 9억 원씩
세액공제	가능(최대80%, 납세의무자 연령 및 보유기간 기준)	-

※세액공제: 1세대1주택자의 경우 연령별'보유기간별 세액공제 합계 최대 80% 적용

연령	60세이상~65세 미만	65세 이상~70세 미만	70세 이상
공제율	20%	30%	40%

보유기간	5년 이상~ 10년 미만	10년 이상~15년 미만	15년 이상
공제율	20%	40%	50%

○ (취소신청) 올해는 기본공제금액 상향으로 부부 공동명의 특례를 신청하는 것이 오히려 불리할수 있으며, 기 신청자는 올해도 특례가 자동 적용되므로 특례적용이 불리한 경우 취소신청을 해야 세부담을 줄일수 있음
*(개인) 6억원 → 9억원, (1세대1주택자) 11억원→ 12억원
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홈택스를 이용하면 각정 도움자료가 제공되어 간편하게 신고할 수 있습니다.

□ 국세청은 올해 종합부동산세 정기고지(11월)에 앞서 합산배제 및 과세특례 부동산을 반영하기 위해 23만여 명에게 신고 안내문을 발송하였음

*합산배제 및 과세특례 신고기간은 9.16(수)~ 10.5.(월)임(추석연휴로 9.30에서 10월5일로 신고기한 연장됨)

○ 합산배제 신고대상은 일정요건을 갖춘 임대주택, 사원용주택 등과 주택건설업자가 취득한 주택신축용 토지로
-해당 부동산을 보유한 납세자가 합산배제 신고서를 제출하는 경우 11월 정기고지 시(12.1.~12.15. 납부) 해당 부동산을 과세대상에서 제외하고 종합부동산세를 부과함

○ 과세특례 신고대상은 향교재단 및 종교단체 명의로 등기된 부동산의 공부상명의자와 실질소유자가 다른 경우로서,
- 향교재단 및 종교단체가 실질소유자를 기재하여 과세특례 신고서를 제출하면 실질소유자인 개별 단체에게 해당 부동산에 대한 종합부동산세를 부과함

□ 기존에 합산배제 신고서를 제출하였던 납세자는 물건 변동사항(소유권'면적)이 있는 경우 그 내용을 신고하여야 하며, 변동사항이 없는 경우에는 신고할 필요가 없음

□ 홈택스를 이용하여 전자신고를 할 경우에는 부동산 명세 '미리채움'서비스 등 을 제공받아 비대면으로 간편하게 신고할 수 있으므로 적극 활용하시기 바람
합산배제 및 과세특례 신고 안내 개요

□ 국세청은 합산배제 및 과세특례 부동산을 신고 받아 이를 11월 종합부동산세 정기 고지에 반영하기 위해 9월8일부터 23만여 명에게 신고 안내문을 발송하엿음

* 합산배제 신고란 일정요건에 해당하느 주택이나 토지를 종합부동산세 과세대상에서 제외하도록 신고하는 것을 말함

□ 합산배제 대상 임대주택 등 보유자와 과세특례 적용대상인 향교재단 등은 해당 사항을 9월16일부터 10월5일까지 납세지 관할세무서서에 신고해야 함
*종합부동산세 합산배제 신고기간은 매년 9.16~9.30. 이나, 홀해는 추석연휴로 인하여 신고기한이 10.5까지 연장되었음
○ 신고하 물건은 11월 종합부동산세 정기고지 시 과세대상에서 제외되거나 실질 소유자인 개별단체에게 부과됨

□ 또한, 최근 코로나 19 감염 재확산으로 '사회적 거리두기' 가 강조되는 바, 가급적 홈택스를 이요한 전자신고를 당부드리며,
○ 서면으로 신고하는 경우 세무서 방문보다는 비대면 상담 후 등기우편 등을 통해 신고하여주시기 바람

□ 한편, 올해 개정('20.8.18. 공포)된 종합부동산세법 은 내년 귀속('21.11월 부과)분부터 적용되니 착오 없으시기 바람

*종합부동산세법 주요 개정내용은 참고1를 참고하시기 바람
합산배제 및 과세특례 신고 대상자

□ 합산배제 신고대상은 전용면적 및 공시가격 등 요건을 갖춘 임대주택, 사원용 주택 등(기숙사, 미분양 주택 포함)과 주택건설 사업자가 주택 건설을 위해 취득한 토지임

*합산배제 및 과세특례 적용요건은 참고2를 참고하시기 바람

□과세특례 신고대상은 실질적으로 개별 향교 및 개별종교단체(이하 개별단체)가 소유한 부동산이지만, 명의는 향교재단 및 종교단체(이하 향교재단 등)로 등기된 부동산으로,

○ 개별단체를 실질 소유자로 신고하면 해당 부동산은 향교재단 등의 과세대상에서 제외하고, 신고된 개별단체에게 종합부동산세를 부과하게 됨

- 이때 , 신고는 향교재단 등에서 일괄로 신고하면 되고, 개별단체는 별도로 신고하실 필요가 없음

납세자 소유주택
-거주주택
-임대주택(미등록)
-임대주택(임대등록)--> 합산배제 신고 -> 종부세 과세제외

대표단체 명의 부동산
-대표단체 실질소유
-개별단체실질소유->과세특례 신고-> 개별단체 부과
과세대상 물건 변동사항 (소유권'면적)신고

□ 기존에 합산배제 신고서를 제출한 사실이 있는 납세자는 과세대상 물건에 변동사항(소유권'면적)이 있는 경우,

○ 9월30일까지 변동내역을 반영하여 합산배제 신고를 하여야 하며, 기존 신고내용에 변동사항이 없는 경우에는 별도로 신고할 필요가 없음

○ 다만, 임대사업 등록을 자진 말소하였거나, 5%를 초과하여 임대료를 갱신*하는 등 합산배제 적용요건을 위반한 경우 합산배제 대상에서 제외하는 신고서를 제출해야 함

*'19.2.12. 이후 신규체결하거나 갱신한 표준임대차계약을 기준으로 이후 임대계약을 갱신하는 분부터 적용
지한해 달라진 내용

□ 올해에는 합산배제 임대주택의 임대료 증액제한 요건과 위반시 추징범위가 명확하게 규정됨

○(증액제한 요건) 임대계약 체결 또는 임대료 증액 후 1년 이내 재증가는 불가하며, 임대보증과 월 임대료 간 전환은 민간임대주택법 등을 준용함

<보증금 <-> 임대료 간 전환시 임대료 인상률 산정장법>
'인상률 = (갱신후 환산보증금 - 기존 환산보증금) / 기존환산보증금 × 100
'환산보증금 = 임대보증금 + { (월임대료× 12) / 4%* }
*과세기준일('20.6.1.)의 한국은행 기준금리(0.5%) + 주택임대차보호법 산정률(3.5%)

○ (위반시 추징) 임대료 증액제한 요건 위반시 위반한 연도와 그 다음연도 1년간 (총2년) 합산배제에서 제외하며,
-과거 합산배제로 경감된 세액이 있는 경우 해당세액과 이자상당가산액이 추징됨

* 다만, 임대주택별 최소 임대의무기간(5년'8년)을 경과하여 증액제한을 위반한 경우 해당 연도와 그 다음연도만 해당주택을 합산하여 과세하며 과거 합산재제로 경감된 세액은 추징하지 않음

□ 상속 및 재개발'재건축 등 아래 사유로 취득한 장기일반민간임대주택은 조정대상지역 내 소재여부와 관계없이 합산배제 가능함

① 상속으로 인해 피상속인이 합산배제 적용받던 임대주택을 상속인이 계속임대하는 경우
② 관련 법령*에 따라 당초 합산배제 적용받던 임대주택이 멸실된후 새로운 주택을 취득하게 된 경우
*도시 및 주거환경정비법, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법
민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따른 안내

□ 민간임대주택에 관한 특별법 개정('20.8.18. 시행)으로 단기 및 아파트 장기일반민간임대주택 유형이 폐지됨에 따라 의무임대기간 경과시 임대사업자 등록이 자동 말소됨

○ 다만, 종합부동산세 합산배제는 과세기준일(6월1일)로 임대사업자 등록 여부를 적용하므로
-개정법률 시행('20.8.18)이후 주택임대사업자 등록이 말소되었더라고 '20.6.1. 현재 임대사업자 등록이 유효하다면 올해까지는 합산배제 적용이 가능함

○ 또한, 과세기준일 현재 실제 주택을 임대하고 있는 경우, 합산배제 신고기간 종료일(9.30.)까지 지자체와 세무서에 임대사업자 등록을 하면 합산배제를 적용받을 수 있음[종부령3조]

-다만, 아파트의 경우 현재 지자체 임대사업 등록이 불가능하므로 기존 임대사업 등록이 되어 있지 않다면 합산배제를 적용받을 수 없음
성실신고가 최선의 절세

합산배제 적용을 받은 후 요건을 충족하지 못한 것으로 확인되는 경우 경감 받은 세액과 이자상당가사액을 추가 납부해야 함으로 법령요건을 확인한 후 신고하시기 바람

납세자가 잘못 신고한 주요 사례

① 합산배제 신고 종료일까지 지자체 및 세무서 임대사업 등록을 하지 않았음에도 합산배제 신고한 경우
② 의무임대기간 경과 전 임대주택을 양도 또는 임대사업등록을 말소한 경우
③ 사용승인일로부터 5년이 경과한 미분양주택을 합산배제 신고한 경우
④ 주택 건설업자 등이 보유한 신축용 토지의 취득일로부터 5년 이내에 주택법상 사업계획승인을 받지 못한 경우

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▒ 주택의 과세표준 [법8조]

개요

개인 : (납세의무자별 주택의 공시가격을 합산한금액- 9억원) × 공정시장가액비율

세대1주택자 : (납세의무자별 주택의 공시가격을 합산한 금액 - 12억) × 공정시장가액비율

공익법인의 공익목적사용주택 과 공공주택사업자의 보유 주택 :(납세의무자별 주택이 공시가격을 합산한 금액-9억) × 공정시장가액비율

법인 등 : 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액 × 공정시장가액비율

※ 공정시장가액비율 60%[령2조의4]
과세표준 합산의 대상이 되는 주택에서 제외한다. [법8조2항]

합산배제 임대주택
합산배제 사원용주택등
합산배제 신고

9월16일부터 9월30일까지 납세기 관할세무서장에게 보유현황을 신고하여야 한다
1세대 1주택자란 [법8조1항 령2조의3]

종합부동산세법상 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 단독으로 주택분재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 소득세법에 따른 거주자를 의미함

다가구주택의 주택수 판정은 1나의 주택으로 보나, 합산배제 임대주택으로 신고한 경우에는 1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1주택으로 본다

1세대가 보유한 주택에서 제외하는 주택[령2조의2 2항]
- 합산배제임대주택 + 합산배제 신고 + 합산배제주택외 주택에 과세기준일 현재 주민등록 & 실제 거주해야 주택에서 제외
- 합산배제 사원용 주택 등 + 합산배제 신고
※ 혼인 : 혼인한 날부터 5년, 동거봉양 : 합가한날부터 10년동안 각각 1세대로 봄[령1조의3 4항 5항]
1세대1주택자 판단시 주택수 산정(9억 vs 12억) [법8조4항]

① 1주택과(주택의 부속토지만 소유한 경우는 제외) + 다른 주택의 부속토지
② 1세대1주택 + 대체주택 + 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청
③ 1주택과 + 상속받은 주택 + 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청
④ 1주택과 + 저가주택 +1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청
- 대체주택 : 종전주택 + 과세기준일 현재 신규주택을 취득한 날부터 3년(2022년 이전2년)이 경과하지 않은 경우
- 상속주택 : 과세기준일 현재 5년 경과히지 않은 주택 or 지분율이 40% 이하 or 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(3억원)이하인 주택
- 지방저가주택 : 수도권 밖 + (광역시 및 특별자치시) 밖에 소재 기준시가 3억원 이하 주택
  광역시에 소속된 군과 세종특별자치시에 따른 읍면에 소재한 주택도 지방저가주택임
※1세대1주택자 특례가 적용되는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 과세표준에 합산하여 세액계산하므로 종합부동산세가 과세됩니다. 다만, 해당 납세자를 1세대 1주택자로 인정하여 기본공제(12억) 및 연령'보유기간에 다른세액공제를 적용받을 수 있습니다.
*다만 특례주택에 해당하는 과세표준에 대해서는 세액공제를 받을 수 없음
공동명의 1주택자의 납세의무 등에 관한 특레[법10조조의2]

과세기준일 1세대 1주택 + 공동소유 -> 배우자간 일정한 자를 해당 1주택의 납세의무자

공동명의 1주택자 신청서를 9월16일부터 9월30일까지 신청

공동명의 1주택자를 1세대 1주택자로 보아 제8조에 따른 과세표준과 제9조에 따른 세율 및 세액을 계산한다.

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▒ 세율 : 개인'법인 주택분 세율 인상('21년 귀속분부터) [종부세법9조]

개인: 주택수에 대한 초과누진세율[법9조1항]

2주택이하 (조정대상지역은 1주택)이하 vs 3주택이상(조정대상지역2주택이상)
법인:

주택수에 따른 단일세율[법9조2항]:2주택(조정지역1주택)이하 2.7% vs 3주택(조정지역2주택)이상5%

공공주택사업자 종중 등 세율[법9조2항 가로안, 령4조의2]: 개인처럼 주택수에 따른 초과누진세율
주택수 계산[령4조의3 3항]
- 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.
- 다가구주택은 1주택으로 본다.
- 주택수에 포함하지 않는 것
  ① 합산배제임대주택
  ② 합산배제사원용주택 등
  
  ③ 상속을 원인으로 취득한 주택
  과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택
  지분율이 40%이하인 주택
  지분율에 상당하는 공시가격이 3억원(수도권 6억)이하인 주택
  
  ④ 무허가주택의 부수토지
  ⑤ 대체을 위한 신규주택
  ⑥ 지방저가주택
개인 주택분 세율인상 및 법인 주택분 고율의 단일세율 적용

개인은 초과누진세율 법인은 단일세율 원칙

납세의무자가 2주택 이하를 소유한 경우
300,000,000원 이하: 0.5%
300,000,000원 초과 600,000,000원 이하: 0.7%
600,000,000원 초과 1,200,000,000원 이하 : 1%
1,200,000,000원 초과 2,500,000,000원 이하: 1.3%
2,500,000,000원 초과 5,000,000,000원 이하: 1.5%

납세의무자가 3주택 이상을 소유한 경우
300,000,000원 이하: 0.5%
300,000,000원 초과 600,000,000원 이하: 0.7%
600,000,000원 초과 1,200,000,000원 이하 : 1%
1,200,000,000원 초과 2,500,000,000원 이하: 2%
2,500,000,000원 초과 5,000,000,000원 이하: 3%
납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체인 경우 [법9조2항]

①상속세법상 공익법인이 직접 공익목적에 사용하는 주택과 공공주택사업자가 보유하는 일정한 주택 개인의2주택 이하 보유자의 종합부동산세율 적용

②공익법인 보유하는 주택으로 공익목적에 직접 사용하는 주택이 아닌 경우는 주택수에 따라 개인의 종합부동산 세율

③기타 법인 또는 법인으로 보는 단체는 개인의 최고세율 구간의 세율을 단일세율로 적용
2주택 이하는 2.7%
3주택 이상 5%

주택에 대한 종합부동산세액은 주택분 재산세로 부과된 세액을 공제하여 계산한다.

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▒ 공제할 재산세액 _{[종부법9조1항, 종부령4조의2 1항]}

지방세법 제112조 제1항 제1호에 따라 주택분 재산세로 부과된 세액이 합계액^주1	×	법 제8조 제1항에 따른 주택분 종합부동산세의 과세표준^주2	×	지방세법 시행령 제109조 제2호에 다른 공정시장가액비율	×	지방세법 제111조 제1항 제3호에 따른 표준세율^주3
		주택을 합산하여 주택분 재산세 표준세율로 계산한 재산세 상당액

주1) 지방세과세표준^지법110조-주택분재산세율^지법111조(or 1세대1주택세율^{지법111조의제1항)})
주2) (납세의무자별 주택의 공시가액 합계액 - 일반적으로 6억 )* 공정시장가액 비율
주3) 지방세111조 1항 3호 주택에 대한 세율

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▒ 세부담 상한 인상 [종부세법10조]

세부담 상한 한도 초과액은 없는 것으로 한다
산식상 "+" 금액이 나오면 없는 것으로 본다

세부담상한
초과액

(

재산세

세부담상한전 종부세액*

)

{

전년(재산세 + 종부세)

150%
300%
무한대

}**

* 세부담상한전 종부세액 = (과세표준 × 세율 - 누진공제) - (공제할 재산세액 + 세액공제액)
** 토지 및 일반주택 150%, 조정대상지역 2주택 300%, 3주택 이상 300%

다만 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 2.7% 5% 단일세율이 적용되는 경우에는 세부담상한규정을 적용하지 않음

종전

구분
현행
(개인'법인 동일)
개정
개인
법인
일반1'2주택
150%
150%
폐지
조정대상지역 2주택
200%
300%
3주택 이상
300%
300%

□ 법인 주택분 과세 강화('21년 귀속분부터)

○ 법인 보유 주택에 대해 종합부동산세 공제액(6억원 ) 페지
○ 법인이 조정대상지역 내 신규등록한 임대주택 종합부동산세 과세(*'20.6.18. 이후 임대사업 등록 신청분부터 )

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▒ 1세대 1주택자 세액공제 확대('21년 귀속분부터)[법9조5항, 법9조6항, 법9조8항]

○ 고령자 공제율 인상 및 장기보유 공제와 합산한 공제한도 증액 [종부세법9조 6항 7항]

고령자공제^{[법9조6항]} 1세대1주택자 + 60세 이상		장기보유 공제^{[법9조8항]} 1세대1주택자 + 5년 이상 보유		공제한도^{[법9조5항]}
연령	공제율	보유기간	공제율	공제한도^{[법9조5항]}
60~65세	20%	5~10년	20%	80%
65~70세	30%	10~15년	40%
70세 이상	40%	15년 이상	50%

장기보유 및 고령자 공제시 상속주택 등 주택수 산정제외 과세대상의 산출세액은 제외하여 계산한다

공제액	=	산출세액	×	(	공시가액 합계액	-특례 주택부속토지 -대체주택 -상속주택 -지방저가주택	중 해당되는 것	)	×	공제율
				전체 공시가액 합계액

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참고2 합산 배제 및 과세특례 적용 요건[법8조 령3조 령4조]

▒ 합산배제 임대주택[법8조 2항 1호, 법8조 3항,령 제3조]

○ 과세기준일(6.1.)현재 시'군'구청 임대사업자 등록과 세무서 주택임대 사업자등록을 하고 실제 소유'임대하는 주택으로서

*합산배제신고기간 종료일까지 지자체 및 세무서 임대사업자 등록한 경우도 포함

○ 다음의 요건을 총족한 임대주택

임대주택 유형	면적	주택수	공시가격	임대기간	임대료
매입임대주택('18.3.31. 이전등록)¹⁾ '20.8.8민간임대주택법 개정시 삭제	-	전국 1호 이상	6억원 이하 (비수도권 3억원 이하)	5년 이상	증가율5% 이하⁴⁾
매입임대주택중 장기일반민간임대주택 등[령3조1항8호]²⁾ '20.8.18 민간임대주택법 개정시 "아파트"폐지	-	전국 1호 이상	6억원 이하 (비수도권 3억원 이하)	10년(8년) 이상⁵⁾	증가율 5% 이하⁴⁾
건설임대주택('18.3.31이전등록)¹⁾ '20.8.8민간임대주택법 개정시 삭제	149㎡ 이하	전국 2호 이상	6억원 이하	5년 이상	증가율 5% 이하⁴⁾
건설임대주택 중 장기일반민간임대 주택등	149㎡ 이하	전국 2호 이상	9억원(6억원) 이하	10년(8년) 이상⁵⁾	증가율 5% 이하⁴⁾
기존임대주택('05.1.5. 이전등록)[3호]³⁾	국민주택 규모 이하	전국2호 이상	3억원 이하	5년 이상	-
미임대 민간건설임대주택	149㎡이하	-	9억원(6억원) 이하	-	-
리츠'펀드 매입임대주택	149㎡ 이하	비수도권 5호 이상	6억원 이하	10년 이상	-
미분양 매입임대주택	149㎦ 이하	비수도권 5호 이상	3억원 이하	5년 이상	-

1)'18.3.31. 가지 지자체 및 세무서 임대사업자 등록을 한 주택
2) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 '18.9.14. 이후 조정대상지역 내 새로이 취득한 장기일반민간임대주택은 합산배제 대상 제외
'20.6.18 이후 법인인 조정대상지역 내 신규등록 임대주택 종합부동산세 과세
3)'05.1.5. 이전 임대사업자등록을 하고 임대하고 있는 경우
4)'19.2.12. 이후 최초 체결(갱신)하는 표준임대차 계약을 기준으로 이후 임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용, 일대료등 증액청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 불가
단, 공공주택특별법 제49조 제4항에 따라 임대료 등을 증액하는 경우에는 5% 초과 가능
5) '18.4.1.~'20.8.17. 사이 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택은 8년 이상 가능
6) 9억원 '21.2.17 이후 사용승인을 받는 분부터 적용(기존주택은 6억원 이하 적용)

▒ 주요 합산배제 사원용 주택등[법8조2항2호, 령 제4조]

사원용주택 유형	합산배제 요건
사원용 주택	종업원에 무상'저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 국민주택규모 이하 또는 과세기준일 공시가격 6억원(2022년 이전 3억원) 이하 주택
기숙사	종업원 등의 주거에 제공(건축법 시행령 별표1의 기숙사)
미분양주택	주택신축판매업자가 소유한 미분양주택으로서 사용승인일(검사일)로부터 5년이 경과하지 않는 주택
가정 어린이집	영유아보호법 에 따라 시'군'구 인가와 세무서 고유번호 발급 후 5년 이상 계속하여 가정어린이집으로 운영하는 주택
대물변제 주택	시공사가 시행사로부터 대물변제 받으 미분양주택으로서 공사대금으로 받은 날부터 5년 미경과한 주택
연구원용 주택	'08.12.31 현재 정부출연 연구기관이 보유한 연구원용 주택
문화재 주택	문화재보호법에 따른 등록문화재에 해당하는 주택
노인복지주택	노인복지법에 따라 설치한 노인복지주택
SLB리츠 등 매입주택	주택도시기금과 한국토지주택공사가 공동출자 설립한 부동산투자회사 등이 매입한 일정요건을 갖춘 주택
주택건설 목적 멸실 주택	주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 3년 이내에 멸실시키는 주택

■ 주택 건설업자의 주택신축용 토지(조세특례제한법 제104조의 19)
○ 주택 건설사업자 등이 주택건설을 목적으로 취득한 종합합산토지로서 취득일로부터 5년 이내에 주택법에 다른 사업계획 승인*을 받을 토지
* 취득일로부터 5년 이내 (주택법에 다른 사업계획승인을 받지 못한 경우 경감받은 세액과 이자상당가산액 추징)

■ 향교재단 및 종교단체 과세특례(조세특례제한법 제104조의13)
○ 과세기준일(6.1.) 현재 개별단체가 실제 소유하고 있는 주택 및 토지를 조세포탈 목적 없이 향교재단 등의 명의로 등기한 경우
- 과세특례 신고시 해당 부동산을 향교재단등의 과세대상에서 제외하고, 실질소유자인 개별단체 명의로 종합부동산세 부과

참고3 합산배제 및 과세특례 신고관련 주요 Q&A

① 올해 봉합부동산세 정기분 고지는 언제 하는지?
□ 올해 종합부동산세 정기분 고지서는 11월 20일 경 발송될 에정이며, 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지임

② 종합부동산세 합산배제 신고란 ?
□ 납세자가 보유하고 있는 주택 및 토지 중 종합부동산세 합산배제 요건을 충족하는 주택¹⁾ 및 토지²⁾를 종합부동산세 과세대상에서 제외하도록 관할 세무서에 신고하는 것임
1) 임대주택 및 사원용 주택 등(미분양 주택 등 포함)
2) 주택 건설 사업자가 주택을 건설하기 위해 취득한 토지
○ 신고기간은 9월 16일부터 10월 5일*까지이며, 주소지(본점)관할세무서에 신고서를 제출하거나 홈택스를 이용하여 전자신고 할 수 있음
*합산배제 신고기간은 9.16.~9.30. 이나 올해에는 9.30.이 공휴일(추석연수)이므로 10.5.(월)까지 신고기간 연장

③ 종합부동산세 과세특례 신고란?
□ 개별단체가 실제 소유하고 있는 주택 및 토지를 관리목적상 향교재단 등이 명의로 통합 등기한 경우,
○ 실질적 소유자인 개별단체 기준으로 종합부동산세가 부과되도록 신고하는 것임

④ 합산배제 및 과세특례 신고를 하면 종합부동산세 부과시 어떤 혜택이 있는지?
□ 합산배제 신고를 할 경우 요건을 충족하는 주택 및 토지는 종합부동산세 과세대상에서 제외됨
□ 과세특례신고를 하면 향교재단 등은 신고한 주택 및 토지가 과세대상에서 제외되며 실질 소유자인 개별단체는 별도의 신고 없이 부과고지를 받을 수 있음

⑤ 3주택을 보유한 상태(모두 비조정대상지역)에서 1호를 임대사업자 등록후 합산배제 적용받은 경우 적용세율은?
□ 합산배제 임대주택의 경우 세율 산정시 주택수에 포함되지 않으므로 비조정대상지역 2주택 소유자로 보아 일반세율이 적용되는 것임

⑥ 지난해 합산배제 신고후 변동사항이 없는 경우에도 올해 다시 신고해야 하는지?
□ 기존에 합산배제 신고한 납세자는 과세대상 물건에 변동사항(소유권'면적등)이 있는 경우에만 신고기간 내에 물건 변동내역(추가-제외'정정)을 반영하여 신고하면 됨
○ 변동사항이 없는 경우에는 신고하실 필요가 없음
○ 다만, 기존합산배제 적용받던 주택등이 임대료 상한 초과, 임대사업 말소등으로 합산배제 요건을 충족하지 못하게 된경우 합산배제 대상에서 제외하는 신고를 해야 함

⑦ 합산배제 및 과세특례 신고 후 법정요건을 총족하지 못하게 될 경우 불이익은?
□ 합산배제 신고 후 요건을 충족하지 못한 주택 및 토지에 대해서는 경감받은 세액과 이자상당가산액*을 포함하여 추가로 신고'납부해야 함
*납부기한 다음날부터 고지일까지 1일 25/100,000 가산

□ 또한 임대료 상한(5%) 요건을 위반한 경우에는 해당연도와 그 다음연도(총 2년간) 합산배제 적용 대상에서 제외됨)

⑧ 조정대상지역 판단 기준은?
□ 종합부동산세 과세기준일(매년6월 1일) 현재 조정대상지역에 해당하는지 판단함

⑨ '18년 9월 14일 이후 조정대상지역에 주택을 취득하였으나, 9월1일 이전에 취득계약을 체결한 경우 장기일반김간임대주택 합산배제 적용이 가능한지?
□ '18년 9월 13일까지 조정대상지역 내 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 합산배제가 적용됨
○ 또한, 주택 취득'계약일자가 조정대상지역 공고일 기준 전'후 여부에 따라 합산배제 가능여부는 달라짐
*안양 만완구, 의왕시 등은 '20.2.1. 조정대상지역으로 지정되었으므로 '20.2.20 이전의 취득'게약분은 합산배제 가능하나, 이후 취득'계약한 분은 합산배제 적용 불가

⑩ 합산배제 임대주택 임대료 증액 5% 상한은 언제부터 적용되고 어떤 불이익이 있는지?
□'19.2.12 이후 최초 체결하는 표준임대차 계약을 기준으로 이후 임대차계약을 갱신하거나 체결하는 분부터 적용되며,
○임대보증금 또는 임대료 증가율이 5% 를 초과할 경우 과거 경감받은 세액과 이자상당가산액을 납부해야 하며 해당연도와 그 다음연도 2년간 합산배제 대상에서 제외됨

⑪ 신탁재산에 대한 합산배제 신고 방법은
□ 합산배제 요건을 위탁자를 기준으로 판단하며, 합산배제 신고는 납세의무자인 수탁자(신탁회사 등)가하는 것임

⑫ 합산배제 및 과세특례 신고는 어떻게 하는지?
□ 아래의 신고서를 작성하여 서면으로 신고할 수 있으며,
합산배제 주택 :임대(사원용)주택 합산배제 (변동)신고서
합산배제 토지 : 주택 신축용 토지 합산배제(변동)신고서
과세특례 신고: 종합부동산세 과세특례 신고서

⑬ 실제 주택임대를 하고 있음에도 임대업 등록을 하지 못한 경우 합산배제 신고를 할 수 없는지?
□ 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 실제 주택을 임대하고 있는 납세자의 경우
○ 합산배제 신고기간 종료일(10.5.)까지 임대사업자(시'군'구)와 주택임대업 사업자 (세무서)를 각각 등록하는 경우 합산배제 적용받을 수 있음
○ 다만, 아파트의 경우 민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 민간임대주택 제도가 페지됨에 따라 현재 주택임대사업 등록이 불가하므로 합산배제가 적용되지 않음

⑭ 임대사업자로 등록하기 이전에 임대한 기간도 의무임대기간에 포함되는지?
□ 임대기간은 임대사업자의 지위에서 임대한 기간을 뜻하며,
○ 임대사업자로 등록하기 이전의 임대기간은 합산배제 임대주택의 의무임대기간에 포함되지 않음

⑮ 주택임대사업자 등록은 물건지별로 각각 해야 하는지?
□ 주소지 관할 시'군'구청에서 본인 임대주택을 일괄 등록할 수 있으며, 지방자치단체에서 발급한 임대사업자 등록증을 가지고 주소지 관할 세무서에서 사업자등록을 하면됨
*'18.4.2. 부터는 주택임대사업자가 지방자치단체장에게 임대사업자 등록 신청시 "세무서 사업자 등록신청서 제출"에 동의하는 경우 세무서를 방문없이 신청정보를 주고받아 사업자등록처리 가능

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▒ 세대의 범위 [법2조 8호 , 령1조의2]

"세대"라 함은 주택 또는 토지의 소유자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말한다.

가족이라 함은 주택 또는 토지의 소유자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다

배우자가 없는 때에도 1세대로 보는 경우
- 30세 이상인 경우
- 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
- 소득이 기준 중위소득의 40% 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리'유지하면서 독립된 생계를 유지할수 있는 경우
다만 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 등의 일정한 사유가 있는 경우에는 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 1세대로 본다

혼임함으로써 1세대를 구성하는 경우에는 혼인한 날부터 5년 동안은 주택 도는 토지를 소유하는 자와 그 혼인한 자별로 각각 1세대로 본다.

동거봉양하기 위하여 합가함으로써 과세기준일 현재 60세 이상의 직계존속(직계존속 중 어느 한사람이 60세 미만인 경우를 포함한다)과 1세대를 구성하는 경우에는 합가한 날부터 10년동안(합가한 날 당시는 60세 미만이었으나 합가한후 과세기기준일 현재 60세에 도달하는 경우는 합가한 날부터 10년의 기간 중에서 60세 이상인 기간동안) 주택 도는 토지를 소유하는 자와 그 합가한 자별로 각각 1세대로 본다.

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▒ 주택수 산정

주택수: 1세대 1주택 판정시[법8조1항,령2조의3,령4조의2] 12억 vs 9억
주택수: 세율적용시[법9조 1항 ,령4조의3 ]2주택이하 세율 vs 3 주택이상 세율

종합부동산세 과세표준 계산시 1세대 1주택이란? [법8조 과세표준 1항, 령2조의3]
1. 종합부동산세법상 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 단독으로 주택분재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 소득세법에 따른 거주자를 의미함
  과세표준계산시 1세대1주택자는 12억을 공제한다.
  
  주택수 판정시 다가주주택은 1나의 주택으로 보나, 합산배제 임대주택으로 신고한 경우에는 1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1주택으로 본다
2. 과세표준에서 규정한 1세대1주택자 판정시 제외하는 주택[령2조의3 2항]
  
  합산배제임대주택 + 합산배제 신고를 한 주택 + 과세기준일 현재 주민등록 & 실제 거주하는 주택*
  *1세대1주택 판정시에만 규정되어있고, 세율적용시 해당 규정이 없다.
  
  합산배제 사원용 주택 +합산배제 신고를 한 경우
3. 1세대 1주택자로 보는 경우[법8조4항]
  1. 1주택과(주택의 부속토지만 소유한 경우는 제외) + 다른 주택의 부속토지
  2. 과세기준일 현재 배우자와 공동으로 소유한 1주택 + 1세대1주택 신청
  3. 1세대1주택 + 대체주택(2년, 2023년부터3년) + 1세대1주택 신청
  4. 1주택과 + 상속받은 주택 + 1세대1주택 신청
  5. 지방저가주택 + 1세대1주택 신청
1주택을 배우자 또는 가족과 공동소유시 공제액은 ?[법8조 1항]

1세대1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 단독으로 소유한 경우를 의미하므로, 배우자 또는 세대원이 1주택을 공동으로 소유하고 있는 경우에는 1세대 1주택자에 해당하지 않으며, 지분 소유자별로 각 각 9억원 씩 공제됨
이 규정을 보완하기 위해 법10조의2 (공동명의 1주택자의 납세의무 등에 관한 특례)

▒ 세율적용시 주택수 계산

세율 적용시 주택수 계산[법9조 세율및세액 1항,령4조의3 3항]

(1) 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.[령4조의2 3항 1호]

(2) 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택은 1주택으로 본다.[령4조의2 3항 2호]

(3)아래의 세율적용시 주택수에서 제외함[령4조의2 3항 3호]

가. 합산배제임대주택[령3조 제1항]
합산배제사원용주택등[령4조 제1항]
나.상속주택 (주택수는 제외하나 과세표준은 포함[법8조4항에 제외할수 있음])
다. 토지의 소유권 또는 지상권 등 토지를 사용할 수 있는 권원이 없는 자가 「건축법」 등 관계 법령에 따른 허가 등을 받지 않거나 신고를 하지 않고 건축하여 사용 중인 주택(주택을 건축한 자와 사용 중인 자가 다른 주택을 포함한다)의 부속토지
라. 법 제8조제4항제2호에 따라 1세대 1주택자로 보는 자가 소유한 제4조의2제1항에 따른 신규주택
마. 법 제8조제4항제4호에 따라 1세대 1주택자로 보는 자가 소유한 제4조의2제3항에 따른 지방 저가주택

종합부동산세는 선행세목인 재산세가 주택으로 과세되는 경우에만 주택으로 과세되므로 주택수 계산은 원칙적으로 재산세 과세유형에 따르는 것임
따라서, 종합부동산세 세율 적용시 주택수는 납세자별로 전국에 소유하는 재산세 과세대상 주택을 합한 개수이며, 주택의 일부지분만 보유한 경우에도 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 세율적용시 주택수를 계산함
다만, 과세에서 제외되는 합산배제 임대주택은 세율적용시 주택수 계산 대상에서 제외됨

<세율적용 주택수 계산 사례>

구분	주택보유 현황	주택수
사례1	서울주택2호, 대구1호 2호 중 1호는 합산배제 임대주택	일반2주택
사례2	서울 주택 1호(부부 공동명의) 세종주택1호	조정대상지역 2주택
사례3	'부산주택2호 강원주택1호(부속토지만 소유)	3주택 이상

일정 지분을 상속받은 주택도 세율적용시 주택수에 포함되는지? _{[종부법9조 1항 , 종부령4조의2 3항1호 가목]}

상속을 원인으로 취득한 주택(일정 조합원입주권 분양권을 상속받아 취득한 신축주택 포함)으로 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.
1. 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택
2. 지분율이 100분의 40 이하인 주택
3. 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역에 소재하는 주택의 경우에는 3억원) 이하인 주택

다만, 1세대1주택 판정시에는 주택수[령2조의3]에 포함되며, 특례를 적용받은 상속주택도 공시가격은 과세표준에 포함됨

공동 상속주택이 여러채인 경우 상속주택별로 판단하며, 요건에 부합하는 상속주택은 모두 주택수에서 제외함
세율적용시 주택수에서 제외되는 지방저가주택이란

음 각 호의 요건을 모두 충족하는 1주택을 말한다.

1. 공시가격이 3억원 이하일 것

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 소재하는 주택일 것,
조정대상지역 여부 판단기준은?

종합부동산세 세율 적용시 조정대상지역 소재 판정은 과세기준일인 매년 6월 1일을 기준으로 판단함

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▒ 공동명의 1주택자의 납세의무 등에 관한 특례[법10조의2]

① 제7조(납세의무자)제1항에도 불구하고 과세기준일 현재 세대원 중 1인이 그 배우자와 공동으로 1주택을 소유하고 해당 세대원 및 다른 세대원이 다른 주택(제8조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택 중 대통령령으로 정하는 주택을 제외한다)을 소유하지 아니한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자와 공동으로 1주택을 소유한 자 또는 그 배우자 중 대통령령으로 정하는 자(이하 “공동명의 1주택자”라 한다)를 해당 1주택에 대한 납세의무자로 할 수 있다.
② 제1항을 적용받으려는 납세의무자는 당해 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할세무서장에게 신청하여야 한다.
③ 제1항을 적용하는 경우에는 공동명의 1주택자를 1세대 1주택자로 보아 제8조에 따른 과세표준과 제9조에 따른 세율 및 세액을 계산한다.
④ 제1항부터 제3항까지를 적용할 때 해당 주택에 대한 과세표준의 계산, 세율 및 세액, 세부담의 상한의 구체적인 계산방식, 부과절차 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

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▒ 토지에 대한 종합부동산세 과세표준 [종법13조]

개요

종합합산대상토지인 토지에 대한 종합부동산세=
납세의무자별로 해당 과세대상토지의 (공시가격을 합산한 금액- 500,000,000) × 공정시장가액비율
*공정가액 비율100%[령2조의4 2항]

별도합산대상토지인 토지에 대한 종합부동산세=
납세의무자별로 해당 과세대상토지의 (공시가격을 합산한 금액 -8,000,000,000) × 공정시장가액 비율
*공정가액 비율100%[령2조의4 2항]

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▒ 토지에 대한 종합부동산세 세율 및 세액 [종법14조]

종합합산대상토지의 종합부동산세율 및 세액계산

1,500,000,000원 이하 :0.1%
1,500,000,000원 초과 4,500,000,000원 이하 : 0.2%
4,500,000,000원 초과: 0.3%

토지분 종합합산세액= 토지분 종합합산세액 - 재산세로 부과된 세액(가감된 세율 및 세부담상한 반영)

토지분 재산세로 부과된 세액

지방세법 제112조 제1항 제1호에 따라 주택분 재산세로 부과된 세액이 합계액^주1	×	법 제13조 제1항에 따른 종합합산대상인 토지의 종합부동산세의 과세표준^주2	×	지방세법 시행령 제109조 제1호에 따른 공정시장가액비율	×	지방세법 제111조 제1항 제1호 가목에 따른 표준세율^주3
		종합합산과세대상인 토지를 합산하여 종합합산과세대상인 토지분 재산세 표준세율로 계산한 재산세 상당액

별도합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세 세율및 세액계산
20,000,000,000원 이하 : 0.5%
20,000,000,000원 초과 40,000,000,000원 이하 : 0.6%
40,000,000,000원 초과 : 0.7%

토지분 별도합산세액 = 토지분 별도합산세액 - 토지분재산세로 부과된 세액(가감된 세율 및 세부담상한 반영)

토지분 재산세로 부과된 세액

지방세법 제112조 제1항 제1호에 따라 별도합산과세대상인 토지분 재산세로 부과된 세액의 합계액^주1	×	법 제13조 제2항에 따른 별도합산대상인 토지의 종합부동산세의 과세표준^주2	×	지방세법 시행령 제109조 제1호에 따른 공정시장가액비율	×	지방세법 제111조 제1항 제1호 나목에 따른 표준세율^주3
		별도합산과세대상인 토지를 합산하여 별도합산과세대상인 토지분 재산세 표준세율로 계산한 재산세 상당액

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▒ 세부담의 상한[법15조,령16조]

①종합부동산세의 납세의무자가 종합합산과세대상인 토지에 대하여 해당 연도에 납부하여야 할 재산세액상당액(신탁토지의 경우 재산세의 납세의무자가 종합합산과세대상인 해당 토지에 대하여 납부하여야 할 재산세액상당액을 말한다)과 토지분 종합합산세액상당액의 합계액(이하 이 조에서 “종합합산과세대상인 토지에 대한 총세액상당액”이라 한다)으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액이 해당 납세의무자에게 직전년도에 해당 토지에 부과된 종합합산과세대상인 토지에 대한 총세액상당액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 그 초과하는 세액에 대해서는 제14조제1항에도 불구하고 이를 없는 것으로 본다. <개정 2005. 12. 31., 2008. 12. 26., 2020. 12. 29.>

세부담상한
초과액 = ( 재산세 + 세부담상한전 종부세액* ) - { 전년(재산세 + 종부세) × 150% }**
②종합부동산세의 납세의무자가 별도합산과세대상인 토지에 대하여 해당 연도에 납부하여야 할 재산세액상당액(신탁토지의 경우 재산세의 납세의무자가 별도합산과세대상인 해당 토지에 대하여 납부하여야 할 재산세액상당액을 말한다)과 토지분 별도합산세액상당액의 합계액(이하 이 조에서 “별도합산과세대상인 토지에 대한 총세액상당액”이라 한다)으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액이 해당 납세의무자에게 직전년도에 해당 토지에 부과된 별도합산과세대상인 토지에 대한 총세액상당액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 그 초과하는 세액에 대해서는 제14조제4항에도 불구하고 이를 없는 것으로 본다. <개정 2005. 12. 31., 2008. 12. 26., 2020. 12. 29.>

세부담상한
초과액 = ( 재산세 + 세부담상한전 종부세액* ) - { 전년(재산세 + 종부세) × 150% }**

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▒ 부과징수 [종법16조]

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▒ 제17조(결정과 경정)[법17조]

①관할세무서장 또는 납세지 관할 지방국세청장(이하 “관할지방국세청장”이라 한다)은 과세대상 누락, 위법 또는 착오 등으로 인하여 종합부동산세를 새로 부과할 필요가 있거나 이미 부과한 세액을 경정할 경우에는 다시 부과ㆍ징수할 수 있다. <개정 2007. 1. 11.>
②관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제16조제3항에 따른 신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 해당 연도의 과세표준과 세액을 경정한다. <개정 2007. 1. 11., 2020. 6. 9.>
③ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 이를 경정 또는 재경정하여야 한다. <개정 2008. 12. 26.>
④관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제2항 및 제3항에 따른 경정 및 재경정 사유가 「지방세법」 제115조제2항에 따른 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유에 해당되는 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세의 과세표준과 세액을 경정 또는 재경정하여야 한다. <개정 2008. 12. 26., 2010. 3. 31.>
⑤ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하여야 한다. <신설 2008. 12. 26., 2011. 6. 7., 2022. 9. 15.>

1. 제8조제2항에 따라 과세표준 합산의 대상이 되는 주택에서 제외된 주택 중 같은 항 제1호의 임대주택 또는 같은 항 제2호의 가정어린이집용 주택이 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 된 경우

2. 제8조제4항제2호에 따라 1세대 1주택자로 본 납세의무자가 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 된 경우
제10조(추징액 등)

① 법 제17조제5항제1호에 따라 추징해야 하는 경감받은 세액은 제1호의 금액에서 제2호의 금액을 뺀 금액으로 한다. <개정 2011. 12. 8., 2020. 2. 11., 2020. 8. 7., 2020. 10. 7., 2022. 9. 23.>

1. 합산배제 임대주택 또는 가정어린이집용 주택(이하 “합산배제 임대주택등”이라 한다)으로 보아 왔던 매 과세연도마다 해당 주택을 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택으로 보고 계산한 세액

2. 합산배제 임대주택등으로 보아 왔던 매 과세연도마다 해당 주택을 종합부동산세 과세표준 합산의 대상에서 제외되는 주택으로 보고 계산한 세액

② 법 제17조제5항제1호에 따라 추징해야 하는 이자상당가산액은 제1항에 따라 계산한 금액에 제1호의 기간과 제2호의 율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. <개정 2019. 2. 12., 2022. 2. 15., 2022. 9. 23.>

1. 합산배제 임대주택등으로 신고한 매 과세연도(제3조제9항 단서 및 제4조제4항 단서에 따라 신고하지 않은 과세연도를 포함한다)의 납부기한 다음 날부터 법 제17조제5항제1호에 따라 추징할 세액의 고지일까지의 기간

2. 1일당 10만분의 22

③ 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하지 않는다. <신설 2020. 10. 7.>

1. 제3조제1항제1호나목, 같은 항 제2호나목, 같은 항 제7호나목 및 같은 항 제8호가목2)에 따른 최소 임대의무기간이 지난 후에 같은 항 제1호다목, 같은 항 제2호다목, 같은 항 제7호다목 및 같은 항 제8호가목3)의 요건을 충족하지 않게 된 경우

2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호 또는 같은 조 제5항에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우

3. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업으로 당초의 합산배제 임대주택이 멸실되어 새로 취득하거나 「주택법」에 따른 리모델링으로 새로 취득한 주택이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 요건을 갖춘 경우. 다만, 새로 취득한 주택의 준공일부터 6개월이 되는 날이 2020년 7월 10일 이전인 경우는 제외한다.

가. 새로 취득한 주택에 대하여 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택으로 같은 법 제5조제1항에 따라 등록 신청(같은 조 제3항에 따라 임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경신고를 한 경우를 포함한다)을 했을 것

나. 새로 취득한 주택이 아파트(당초의 합산배제 임대주택이 단기민간임대주택인 경우에는 모든 주택을 말한다)인 경우로서 해당 주택에 대하여 임대사업자 등록을 하지 않았을 것

④ 법 제17조제5항제2호에 따라 추징해야 하는 경감받은 세액은 제1호의 금액에서 제2호의 금액을 뺀 금액으로 한다. <신설 2022. 9. 23.>

1. 법 제8조제4항제2호에 해당하여 1세대 1주택자로 보아 왔던 매 과세연도마다 1세대 1주택자가 아닌 것으로 보고 계산한 세액

2. 법 제8조제4항제2호에 해당하여 1세대 1주택자로 보아 왔던 매 과세연도마다 1세대 1주택자인 것으로 보고 계산한 세액

⑤ 법 제17조제5항제2호에 따라 추징해야 하는 이자상당가산액은 제4항에 따라 계산한 금액에 제1호의 기간과 제2호의 율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. <신설 2022. 9. 23.>

1. 법 제8조제5항에 따라 1세대 1주택자의 적용을 신청한 매 과세연도(제4조의2제5항에 따라 신청하지 않은 과세연도를 포함한다)의 납부기한 다음 날부터 법 제17조제5항제2호에 따라 추징할 세액의 고지일까지의 기간

2. 1일당 10만분의 22

납세자 소유주택		종부세 과세대상
거주택주택	→	종부세 과세
임대주택 (미등록)	→	종부세 과세
임대주택(임대등록)	→합산배제 신고→	종부세 과세제외

구분	현행 (개인'법인 동일)	개정
구분	현행 (개인'법인 동일)	개인	법인
일반1'2주택	150%	150%	폐지
조정대상지역 2주택	200%	300%
3주택 이상	300%	300%